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华裔买屋议价过程争拗 高院法官判户主须成交

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曼省超人

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发表于 2018-4-16 03:16:58 | 显示全部楼层 |阅读模式
马冠云地产经纪
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■万锦市于人村是华人喜欢聚居的地方。网上图片

本报记者报道

不反悔期前律师交谈变为焦点

安省两户华人家庭2014年在一间房屋买卖及交接过程中发生纠纷,买卖双方及代表其交接房屋的律师各说各话,互不相让,于是把官司打到了安省高等法院。法院日前作出判决,判定卖家必须择日向买家交接房产并支付相关费用。

这宗法庭纠纷涉及万锦市一间价值过百万元的房屋交易。双方对于案件大部分事实不存在争议,只是对于后来协商的割价交接协议是否具约束力发生争执。据买家向法庭提供的事实陈述,买家L先生与卖家C太太,于2014年10月9日前后签定房屋买卖合同,C太太把房屋以129万元卖给L先生,交接日期是当年12月8日。双方随后再签补充合约,把成交价改为127万2,500元。

因有地役权扣起4万元

代表买方的律师在对房屋产权进行核查时,发现在房屋产权 (Title)之下登记有两处地役权出让(easements),于是在致函卖家律师(letter of requisition)信中要求澄清。买方律师要求卖方在交接前解除(release)这两处地役权出让,否则买家有权取消这项买卖合同,并取回已缴纳的订金。卖家没有满足这项要求,指这两处地役权属于合约中所列明买家不应提出异议的情况。但买家不接受这一主张。

卖方律师于同年12月4日向买方律师提供交接文件及房屋锁匙。买方律师于12月8日即交接日,向卖方提供了交接文件及买方支付的房款,但因为涉及地役权对房屋价格的影响,在交易价应付房款中扣除了4万元。卖方不接受这一举动。

随后几天,双方律师开始协商一个合理的让价数额,以令房屋交易可以完成。卖方律师在2014年12月10日下午4时24分,透过传真信件给买方律师提出建议(offer),卖方同意把成交价减少2万元,双方签订书面协议于12月11日完成交易。卖家律师在建议书中说明,这一建议的不反悔期至12月11日中午12时。

买方接到这建议后,向其律师表示同意,买方律师行于是在12月11日上午11时18分,通过电邮回应卖方律师,接受卖方的方案。买方随后在11时34分再传真给卖方律师,以更加正式方式通知对方买方接受卖方提交的降价交接方案(Abatement Agreement)。这两份接受文件,都是在卖方规定的不反悔期之前,以书面方式送达卖方律师。

买方律师行在12月11日上午派出另一位职员,带着交接文件及让价调整后买家购房款的补差额,前往卖方律师行计划依降价协议规定的日期交接房屋。卖方律师承认他在12月11日上午收到买家的交接文件和房款,但拒绝接受,因为卖方不准备交接房屋,理由指卖方的建议已经被买方拒绝。

原来在卖方律师于12月10日书面传真给卖家让价2万元的建议前,买卖双方曾在电话中就让价数额进行口头协商。买方律师在电话中建议卖方律师与卖方洽商,能否接受买方先前提出的让价4万元。买方指当时不知道卖家提出让价2万元的书面建议。在这电话交谈之后,买家律师才首次看到卖方同意让价2万元的书面建议。

对不反悔期前交谈?有不同解说

在12月11日下午3时43分及4时10分,卖家律师两次传真给买方律师,表示卖家已经取消(或试图取消)12月10日向买家提出的让价2万元完成交接的建议,理由是买方律师口头拒绝了这建议。买方律师坚称,已经代表买家在卖方规定的不反悔期限前,书面接受了对方的建议,并且有诚意、准备好也有能力完成交接。买家律师在11日5时13分以电邮通知卖家律师,对卖家声称买方拒绝建议提出质疑,并表示如果卖家不按照已接受的合约交接房屋,买家将采取法律行动。

买家随后入禀法院,要求透过简易判决(summary judgment)要求卖家完成交易,或者是由卖家赔偿因未履行合同,而给买家造成的经济损失。法官指出,双方入禀法庭的核心问题所在,并不在于买卖涉及的房屋存在地役权出让,而在于双方后来就此所协商签订的让价完成交易的合约(abatement agreement)是否有约束力(enforceability)而必须执行。

卖家坚持她所提出的让价2万元交易的建议被买家律师拒绝,原因是对方向卖家律师表示“应该得到更多补偿”,这应该被看作是买家拒绝其建议或提出反建议(counter offer),因此其建议在那一刻已经失效。买家认为在此建议失效前,买家已经透过书面方式,明确无误地接受了这一建议,因此合约具约束力,法庭应该下令卖家完成交易。
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